Acheter avec ses parents : le prêt familial comme levier d’apport

Par Thierry Jover · Publié le 5 novembre 2026

Un virement de 40 000 € issu de l’épargne de l’acheteur et le même virement venant de ses parents ne pèsent pas pareil dans un dossier : le premier lui appartient, le second devra être rendu. Cette différence explique pourquoi un prêt familial ne se range pas d’office parmi les apports.

Le rapport du CCSF de juin 2026 décrit l’apport comme ce qui « témoigne de l’engagement de l’emprunteur, qui assume ainsi une partie du risque », et relève qu’un apport d’au moins 10 % de la valeur du bien est souvent exigé par les prêteurs. Ce rapport ne mentionne pas le prêt familial, pas plus que la décision du HCSF sur l’octroi des crédits immobiliers. Aucun texte public ne dit donc comment une banque doit traiter l’argent prêté par des parents. Les seules indications publiées viennent de courtiers en ligne et d’une page commerciale de Banque Populaire, détaillées plus bas.

Le reste obéit à des règles écrites : un écrit au-delà de 1 500 €, un taux d’intérêt qui doit lui aussi être fixé par écrit, une déclaration à l’administration fiscale au-delà de 5 000 €, et une requalification en donation qui guette le prêt que personne ne rembourse ni ne réclame. Les parents qui se portent caution ou co-emprunteurs relèvent d’un autre sujet, non traité ici.

Dette ou apport : ce que la banque peut en faire

La décision du HCSF plafonne à 35 % le ratio des charges d’emprunt rapportées au revenu de l’emprunteur. La page qui la présente ne précise pas quelles charges entrent dans ce calcul et ne dit rien d’un prêt consenti par la famille. Elle prévoit en revanche une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers, réservée à 70 % au moins aux achats de résidence principale (décision du 29 juin 2023).

Les courtiers en ligne qui traitent le sujet décrivent deux configurations. Empruntis (29 septembre 2025) indique qu’un prêt familial avec intérêts augmente le taux d’endettement de la même manière qu’un prêt bancaire, et qu’un prêt sans intérêts peut néanmoins être considéré comme une charge par des organismes bancaires. BoursedesCrédits (2 juin 2026) indique qu’il peut être comptabilisé comme apport s’il n’y a pas de remboursement immédiat, et présente comme configuration idéale un remboursement différé après la fin du prêt principal. Banque Populaire indique de son côté, dans une page publicitaire d’octobre 2026, qu’un prêt familial peut constituer un apport, sans dire comment il entre dans le calcul de l’endettement.

Un exemple simplifié montre ce qui se joue. Un ménage dispose de 4 200 € de revenus mensuels et obtient une mensualité de crédit immobilier de 1 250 €, assurance comprise, soit 220 € sous le plafond de 35 % (1 470 €). Les parents prêtent 40 000 € sur dix ans, et l’on suppose que la banque compte l’échéance parmi les charges.

ScénarioÉchéance familialeCharges totalesTaux d’effort
Sans prêt familial0 €1 250,00 €29,76 %
Prêt de 40 000 €, 10 ans, 0 %333,33 €1 583,33 €37,70 %
Prêt de 40 000 €, 10 ans, 2 %368,05 €1 618,05 €38,53 %

Dans les deux cas le dossier dépasse 35 %, sans être pour autant hors d’atteinte : la marge de flexibilité existe, et l’article sur l’endettement à 40 % détaille les profils qui passent. Avec un remboursement différé ou in fine, l’échéance mensuelle est nulle pendant la période concernée, mais la dette de 40 000 € demeure, et aucun texte ne dit si la banque la regarde.

Lecture possible de la définition du CCSF, qui reste une déduction et non une règle publiée par un régulateur ou une banque : l’emprunteur qui doit restituer la somme à ses parents n’engage pas ses propres fonds, il en emprunte d’autres.

Formaliser le prêt : l’écrit, sa forme, sa date

Selon l’article 1359 du Code civil, rappelé par Service-Public le 13 octobre 2026, un prêt supérieur à 1 500 € se prouve par écrit. En dessous, l’écrit n’est pas obligatoire mais reste fortement conseillé, et il peut être établi sous seing privé, sans notaire. Il prouve la remise des fonds et leur nature : un prêt, et non un don.

Deux formes sont courantes. La reconnaissance de dette ne porte que l’engagement de l’emprunteur : l’article 1376 du Code civil exige sa signature et la mention, écrite par lui-même, de la somme en toutes lettres et en chiffres, la somme en toutes lettres l’emportant en cas de différence. Le contrat de prêt, signé des deux parties en deux exemplaires, peut en plus fixer le montant et la fréquence des remboursements, la durée et le taux éventuel. Si des intérêts sont prévus, leur taux doit y figurer (article 1907), et les praticiens recommandent de l’inscrire même lorsqu’il est nul.

La notice du formulaire 2062 précise que l’enregistrement de l’acte auprès du service des impôts, facultatif, lui donne date certaine et donne lieu à un droit fixe de 125 € (article 680 du CGI). Les sources publiques consultées ne disent pas quelles pièces une banque réclame à propos d’un prêt familial.

Taux légal, taux zéro et taux d’usure

Prêter sans intérêt est permis. Les articles 1905 à 1907 du Code civil autorisent les parties à stipuler des intérêts sur un prêt d’argent, exigent que le taux de l’intérêt conventionnel soit fixé par écrit et ne fixent aucun minimum.

Bercy Infos Particuliers présente le taux de l’intérêt légal comme l’outil de calcul des pénalités en cas de retard de paiement. L’article 1231-6 du Code civil prévoit qu’un retard dans le paiement d’une somme d’argent donne lieu à des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, sans que le créancier ait à prouver une perte. Pour le second semestre 2026, l’arrêté du 26 juin 2026 le fixe à 6,84 % pour les créances des particuliers (6,67 % au premier semestre), et à 11,84 % une fois majoré lorsque le créancier est un particulier (Service-Public). La majoration est de cinq points, deux mois après une condamnation.

Plusieurs sites rattachent l’absence de risque fiscal à un taux au moins égal au taux légal. Cette condition ne figure pas aux articles 1905 à 1907 du Code civil, et les commentaires publiés des deux décisions de justice citées plus bas ne mentionnent pas le taux légal. Dans l’arrêt du 7 mars 2018, l’emprunteur avait gardé la totalité de la somme plus de sept ans après le versement, sans rembourser ni payer d’intérêts. Hagnéré Patrimoine note que l’absence d’intérêt n’est pas, en soi, une donation taxable, et qu’un prêt à 0 % jamais remboursé et sans échéancier constitue un indice de donation déguisée.

Un exemple chiffre l’écart entre un taux modeste et le taux légal. Sur 40 000 € prêtés in fine pendant un an, 2 % d’intérêt représentent 800 € pour l’emprunteur. Chez les parents, ces intérêts sont des revenus de créances, imposables au prélèvement forfaitaire unique sauf option pour le barème (Fiscaloo, Hagnéré Patrimoine) : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026 selon Service-Public, soit 31,4 % et 251,20 € de prélèvement, pour un net de 548,80 €. À 6,84 %, les intérêts atteignent 2 736 €, le prélèvement 859,10 € et le net perçu par les parents 1 876,90 €.

Le taux d’usure plafonne le TAEG des prêts. La Banque de France le définit pour les prêts accordés par les établissements de crédit et ne traite pas des prêts entre particuliers, alors que Fiscaloo et Banque Populaire indiquent que le taux d’un prêt familial ne doit pas le dépasser.

Le formulaire 2062 : qui le dépose, quand, et ce que coûte un oubli

Tout contrat de prêt d’un montant en principal supérieur à 5 000 € doit être déclaré. Le seuil a été relevé de 760 € à 5 000 € par un arrêté du 23 septembre 2020 (Notaires de Paris). Plusieurs prêts inférieurs à ce seuil sont concernés lorsque leur total annuel, au nom d’un même débiteur ou d’un même créancier, le dépasse : tous les contrats conclus sont alors à déclarer, d’après la notice du formulaire.

Cette notice désigne comme déclarant l’intermédiaire qui intervient dans la conclusion du contrat ou la rédaction de l’acte et, en l’absence d’intermédiaire, le débiteur : pour un prêt rédigé entre particuliers, c’est l’enfant emprunteur. La déclaration se dépose en même temps que la déclaration de revenus, sur papier ou en ligne dans les déclarations annexes (Banque Populaire). Pour un prêt conclu en 2026, il s’agit de la déclaration de revenus de 2026, déposée en 2027 (Hagnéré Patrimoine).

Le BOFiP indique que le défaut de déclaration d’un contrat de prêt entraîne les sanctions générales de l’article 1729 B du CGI, qui prévoit pour un défaut de production dans les délais une amende de 150 € ; Fiscaloo et Hagnéré Patrimoine retiennent aussi ce montant pour le formulaire 2062. L’article prévoit une exonération pour une première infraction, sur l’année en cours et les trois précédentes, lorsque l’intéressé la répare spontanément ou dans les trente jours d’une demande de l’administration.

Quand un prêt devient une donation aux yeux du fisc ou des héritiers

Une donation suppose un appauvrissement du donateur et une intention libérale, qui ne se présume pas. La Cour de cassation l’a rappelé le 10 février 2021 (1re chambre civile, n° 19-20.026) en censurant une cour d’appel qui avait requalifié un prêt familial sans avoir recherché l’intention libérale du prêteur.

Le fisc raisonne avec des indices. Dans l’affaire jugée le 7 mars 2018 (chambre commerciale, n° 16-26.689), une grand-mère avait prêté une somme remboursable en une seule fois ; le terme avait été prorogé de dix ans, la prêteuse devait avoir 99 ans à l’échéance, et plus de sept ans après le versement l’emprunteur gardait toute la somme sans rien rembourser ni payer d’intérêts. La Cour a retenu une donation indirecte, ce qui interdisait de déduire la dette de l’assiette de l’ISF, l’impôt d’alors. Pris isolément, l’âge du prêteur ou un avenant de report ne suffisent pas, précise le commentaire de Fidroit : c’est leur accumulation qui forme le faisceau d’indices.

Le versant civil se joue à la succession. Le 27 janvier 2021 (1re chambre civile, n° 19-17.793), la Cour a validé la qualification de donation rapportable pour 115 000 € prêtés par un père à son fils, remboursables en sept annuités avec des intérêts de 2,5 % et constatés par une reconnaissance de dette. Le prêt n’avait pas été remboursé. Les juges du fond avaient relevé la volonté non équivoque du père de renoncer au remboursement, le lien de filiation, l’âge du prêteur et les difficultés financières de l’emprunteur, ainsi que la comptabilisation des sommes « au titre des dons faits à son fils ». Un écrit et un taux ne protègent donc pas, à eux seuls, un prêt que personne ne réclame.

Les conséquences sont de deux ordres. La somme est rapportée à la succession pour sa valeur réactualisée (articles 843 et 922 du Code civil), ce qui revient à l’imputer sur la part de l’enfant bénéficiaire, et elle peut être soumise aux droits de donation.

Ces droits dépendent de l’abattement encore disponible. L’abattement entre parent et enfant est de 100 000 € tous les quinze ans (Banque Populaire, Selectra) ; le ministère de la Transition écologique, qui y ajoute le don familial d’argent, parle de 131 865 € par parent et par enfant. Une somme de 40 000 € requalifiée n’entraîne donc aucun droit tant que cet abattement n’a pas été utilisé dans les quinze ans qui précèdent, mais elle l’entame. Si aucun abattement n’est disponible, le barème en ligne directe donne 6 194,35 € de droits sur 40 000 €, contre 18 194,35 € sur 100 000 €, chiffre que retient aussi Selectra.

Les situations où le prêt n’est pas le bon outil

Aucune source publique ne dit quelle proportion de banques retient un prêt familial comme apport, ni à quelles conditions. Les indications données plus haut viennent de courtiers dont l’activité est de placer des dossiers, et d’une banque qui présente le prêt familial dans une page publicitaire.

Un don ne se rembourse pas, et BoursedesCrédits indique qu’il est comptabilisé comme un apport pur, sans alourdir le taux d’endettement. Pour l’achat d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique, le ministère de la Transition écologique rappelle (communiqué du 19 septembre 2025) que chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € exonérés de droits à un même donataire, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, pour les dons faits entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, à condition d’utiliser les fonds dans les six mois. Ce dispositif se cumule avec les abattements classiques. Des amendements sur les dons familiaux ont été adoptés en première lecture à l’Assemblée nationale le 16 octobre 2026, dans le projet de loi de finances pour 2027, mais le texte n’est pas définitif : au 5 novembre 2026, la date limite en vigueur reste le 31 décembre 2026.

Dans une fratrie, un prêt consenti à un enfant et non remboursé finit rapporté à la succession, comme on l’a vu. Les praticiens recommandent d’ajuster la durée du prêt à l’âge du prêteur, de formaliser tout report par avenant et de respecter les échéances (Fidroit, commentaire de l’arrêt de 2018).

Questions fréquentes

Faut-il un notaire pour un prêt familial ?

Non. Service-Public précise que l’acte peut être établi sous seing privé, sans notaire, ou devant notaire. Si un intermédiaire intervient dans la rédaction de l’acte, la notice du formulaire 2062 le désigne comme déclarant à la place de l’emprunteur.

Un prêt de moins de 1 500 € doit-il être écrit ?

L’écrit n’est pas obligatoire en dessous de ce montant, mais Service-Public le recommande vivement : il prouve la remise des fonds et leur nature de prêt.

Que peuvent faire les parents si l’enfant ne rembourse pas ?

L’article 1231-6 du Code civil fait courir des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Service-Public indique que le délai pour agir en justice est de cinq ans à compter de la date d’exigibilité de la somme. Le prêteur qui réclame le remboursement doit prouver le prêt, d’où l’intérêt de l’écrit (Hagnéré Patrimoine).

Liens internes recommandés

Sources

Textes et administrations

Décisions de justice, lues à travers leurs commentaires

Sources professionnelles, à lire en tenant compte de leur intérêt commercial

Les exemples chiffrés sont des calculs réalisés pour cet article, avec les hypothèses indiquées dans le texte.