Achat en VEFA : les spécificités du crédit sur plan

Déblocage progressif · intérêts intercalaires · garantie financière d’achèvement

Dans un achat ancien, le crédit est généralement versé en une seule fois chez le notaire. En VEFA, le logement n’est pas encore achevé et le prix est payé au fur et à mesure du chantier. Le prêt suit ce calendrier : la banque débloque les fonds par tranches, puis l’amortissement complet commence selon les modalités prévues dans l’offre.

Le mode de déblocage modifie la trésorerie pendant la construction, le coût du crédit et parfois sa durée totale. Deux offres au même taux nominal peuvent donc produire des charges différentes pendant le chantier selon l’ordre des décaissements, le type de différé et la date de début d’amortissement.

Les appels de fonds sont plafonnés par la loi

L’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation fixe des plafonds cumulés : les paiements ne peuvent pas dépasser 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lorsque le logement est mis à la disposition de l’acquéreur. Le promoteur peut prévoir des appels intermédiaires, mais il doit rester à l’intérieur de ces plafonds.

Le contrat de réservation peut, lui, prévoir un dépôt de garantie. Son montant ne peut pas dépasser 5 % du prix prévisionnel lorsque la vente définitive doit intervenir dans l’année, 2 % lorsqu’elle doit intervenir dans un délai de deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé au-delà de deux ans. Ce dépôt est versé sur un compte spécial ou chez un notaire.

Les intérêts intercalaires dépendent des sommes réellement débloquées

Le montage le plus courant prévoit un différé d’amortissement du capital pendant le chantier. L’emprunteur paie alors des intérêts sur les sommes déjà versées par la banque. Ces intérêts augmentent à chaque nouveau déblocage. Certaines banques proposent d’autres schémas, notamment un amortissement du capital dès les premiers versements ou, plus rarement, un différé plus large. L’offre de prêt doit être lue sur ce point précis : il n’existe pas un fonctionnement unique pour toutes les VEFA.

La difficulté de trésorerie apparaît surtout à la fin du chantier. Dans cet exemple, la charge de crédit passe d’environ 681 € d’intérêts intercalaires à près de 1 393 € d’amortissement mensuel, avant assurance. Si le loyer du logement occupé jusque-là court encore quelques semaines, le chevauchement doit avoir été prévu dès l’étude du dossier.

L’assurance emprunteur mérite également d’être vérifiée dans l’offre et la notice d’assurance. Sa date de prise d’effet et son mode de calcul ne suivent pas nécessairement le rythme des appels de fonds ; une cotisation peut être due avant que le prêt soit totalement débloqué. La règle dépend du contrat.

La maturité totale peut atteindre 27 ans en VEFA

La décision du HCSF limite en principe la maturité d’un crédit immobilier à 25 ans. Lorsque l’entrée en jouissance est décalée par rapport à l’octroi du prêt, ce qui est précisément le cas d’une VEFA, un différé d’amortissement peut être ajouté sous conditions.

Le texte de la décision HCSF raisonne en maturité totale : celle-ci peut atteindre 27 ans, à condition que la période d’amortissement ne dépasse pas 25 ans et que le différé corresponde au décalage réel de l’entrée en jouissance. Sa FAQ donne notamment comme exemples conformes 2 ans de différé suivis de 25 ans d’amortissement, ou 3 ans de différé suivis de 24 ans d’amortissement.

Cette possibilité ne signifie pas qu’une banque acceptera systématiquement 27 ans. Elle fixe le cadre prudentiel dans lequel le crédit peut rester conforme à la décision HCSF. La politique de l’établissement, l’âge des emprunteurs, le coût de l’assurance et la qualité globale du dossier continuent d’intervenir.

Pour replacer cette règle dans le calcul général du dossier, voir notre analyse du taux d’endettement et des règles HCSF.

La garantie financière d’achèvement repose aujourd’hui sur un garant extérieur

La garantie dite « intrinsèque », qui reposait autrefois sur les conditions financières propres à l’opération, a été supprimée. Le régime actuel fait intervenir un garant extérieur : banque, établissement financier habilité, assureur ou société de caution mutuelle.

Avant la vente, le promoteur doit justifier d’une garantie financière d’achèvement ou d’une garantie financière de remboursement. L’attestation correspondante est annexée à l’acte authentique. Les deux mécanismes ne produisent pas le même effet.

Avec une garantie financière d’achèvement, une défaillance financière du vendeur peut conduire le garant à fournir les sommes nécessaires pour terminer l’immeuble. Le Code prévoit aussi la possibilité de faire désigner un administrateur ad hoc chargé de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement. La garantie de remboursement correspond à une autre hypothèse : en cas de résolution du contrat pour défaut d’achèvement, elle garantit le remboursement des versements effectués.

À la livraison, les 5 % restants peuvent être consignés

Lorsque le logement est conforme au contrat, le solde de 5 % est payé lors de sa mise à disposition. En cas de contestation sur la conformité, l’article R.261-14 autorise sa consignation. Service-Public indique notamment la possibilité de consigner cette somme à la Caisse des dépôts et consignations ou chez le notaire jusqu’à la levée des réserves.

Le délai de livraison figurant dans l’acte mérite lui aussi d’être lu avec attention. Les contrats prévoient fréquemment des causes légitimes de suspension du délai. Un retard peut ouvrir droit à des recours ou à une indemnisation selon le contrat et les circonstances ; il serait trop simple de considérer qu’aucun droit n’existe dès lors qu’une pénalité de retard n’a pas été expressément prévue.

Ce que la banque regarde réellement dans un dossier VEFA

Le taux d’effort HCSF n’est pas calculé uniquement sur la petite charge des premiers mois. Pour un crédit dont les mensualités augmentent, le HCSF demande de retenir la charge annuelle maximale sur la durée du prêt, assurance obligatoire comprise. C’est donc généralement la mensualité après livraison qui pèse le plus dans le calcul réglementaire.

La banque examine en parallèle la période de chantier : loyer encore payé, intérêts intercalaires, assurance, épargne disponible et marge de sécurité en cas de retard. Ce second examen relève de son appréciation du risque et de la trésorerie du ménage ; il ne se confond pas avec le seul ratio HCSF.

Le même raisonnement vaut pour l’apport. Selon les établissements, les fonds propres peuvent être consommés avant les premiers décaissements bancaires ou répartis autrement dans le plan de financement. Cette séquence modifie directement le montant des intérêts intercalaires. Il faut la faire préciser avant de comparer deux offres.

Questions fréquentes

Avant de signer l’offre de prêt

Avant de signer, il faut faire préciser noir sur blanc l’ordre d’utilisation de l’apport et du crédit, le mode de calcul des intérêts intercalaires, la date de prise d’effet de l’assurance, la date de début d’amortissement et, lorsque le chantier impose un différé long, la maturité totale retenue.

Ces éléments peuvent produire davantage d’écart de coût et de trésorerie que quelques centièmes de taux nominal. Pour vérifier la cohérence du montage avec les autres critères bancaires, le diagnostic crédit immobilier permet d’identifier les principaux points de vigilance du dossier.

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