Comment est calculée votre capacité d’emprunt ?
Le calcul part d’un taux d’effort de référence de 35 %. Il estime d’abord la mensualité totale que votre niveau de revenus peut supporter, puis déduit les mensualités de crédits déjà en cours. La somme restante sert à calculer un capital empruntable sur 15, 20 ou 25 ans, avec les taux moyens actuels du baromètre LeGuideDesTaux et l’hypothèse d’assurance que vous avez saisie.
La règle des 35 % ne signifie pas qu’une banque doit vous prêter jusqu’à ce niveau. Le Haut Conseil de stabilité financière fixe un cadre d’octroi dans lequel le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 %, avec une marge de flexibilité accordée aux établissements. La banque conserve sa propre appréciation du risque et reste libre d’accepter ou de refuser un dossier.
Source réglementaire : Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers — taux d’effort maximal de 35 % et durée maximale de principe de 25 ans.
Pourquoi votre capacité d’emprunt n’est pas la décision de la banque
Deux emprunteurs affichant la même capacité théorique peuvent recevoir des réponses différentes. Une banque examine notamment la stabilité et la nature des revenus, l’apport, l’épargne conservée après l’opération, les crédits existants, le reste à vivre, la tenue des comptes et la cohérence du projet.
C’est précisément la différence entre un calcul de capacité et un diagnostic bancaire. Le premier répond à la question « combien ? ». Le second cherche à répondre à une autre question : qu’en dirait une banque ?
15, 20 ou 25 ans : pourquoi la durée change fortement le montant
À mensualité identique, allonger la durée augmente le capital que vous pouvez emprunter. En contrepartie, le crédit dure plus longtemps et le coût total des intérêts augmente généralement. C’est pourquoi le calculateur affiche simultanément trois durées : il permet de mesurer immédiatement l’effet du temps sur votre capacité.
Le taux utilisé compte également. Une variation de quelques dixièmes de point modifie le capital finançable à mensualité constante. Les calculs de cette page reprennent donc automatiquement les taux moyens actuellement enregistrés dans le baromètre LeGuideDesTaux.
Quels chiffres faut-il renseigner ?
- Revenus nets mensuels avant impôt : utilisez les revenus que vous souhaitez tester dans le calcul. Une banque peut appliquer ses propres règles selon leur nature et leur régularité.
- Crédits déjà en cours : indiquez les mensualités restant à supporter après votre nouveau projet.
- Assurance emprunteur : le coût dépend notamment de l’âge, des garanties et de la quotité assurée. Le taux proposé ici n’est qu’une hypothèse de calcul.
Pour un dossier avec revenus variables, loyers, pension, période d’essai, CDD, activité indépendante, prêt relais ou autres particularités, une simple calculatrice devient rapidement insuffisante.