Crédit immobilier à deux sans être mariés : pièges et solutions

Par Thierry Jover · Publié le 27 octobre 2026

Pour une banque, deux emprunteurs non mariés se traitent comme n’importe quel couple. Elle additionne leurs revenus nets, retient tous leurs crédits en cours et vérifie que le taux d’effort (la part des revenus absorbée par les mensualités) reste dans les limites fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Leur situation matrimoniale n’est pas, en elle-même, un obstacle au financement.

Les ennuis viennent de ce que le prêt et la propriété n’obéissent pas aux mêmes règles. Le prêt engage les deux emprunteurs envers la banque, alors que la propriété se règle entre eux, dans l’acte notarié. Un couple peut posséder un appartement à parts égales alors que l’un a financé l’essentiel de l’apport. Il peut aussi convenir, après une séparation, que l’un garde le logement, sans que la banque accepte pour autant de libérer l’autre.

L’indivision, la société civile immobilière (SCI) et la clause de tontine organisent la propriété : qui possède quoi, qui décide, comment on sort, ce qui se passe au décès. Aucune ne dispense la banque de vérifier qui rembourse. Trois questions se posent donc séparément : à qui appartient le logement, qui doit la dette, et que devient le bien si le couple se sépare ou si l’un des deux meurt.

L’indivision, formule la plus courante

Les deux acquéreurs figurent dans l’acte notarié avec une quote-part chacun (50/50, 60/40, 70/30). Si l’acte ne précise rien, ils sont présumés propriétaires par moitié. Or ils raisonnent souvent à partir de l’apport, la somme versée le jour de l’achat, et oublient que le prêt se rembourse pendant vingt ou vingt-cinq ans.

Un achat à 300 000 €, frais compris : A apporte 60 000 €, B ne met rien. Les 240 000 € restants sont financés par un prêt commun que les deux conviennent de supporter pour moitié chacun, définitivement.

Un acte à 60/40 reflète ce financement. Un acte à 50/50 ne le reflète pas : le titre de propriété ne dit rien de l’écart de 60 000 €, et cet écart ne devient pas automatiquement une créance de A sur B. Une créance peut être reconnue selon les accords conclus et les circonstances ; l’écart peut aussi être analysé comme une donation, si l’intention d’avantager l’autre est établie. Mieux vaut faire figurer dans l’acte les quotes-parts, l’origine des fonds et, si nécessaire, l’accord sur le remboursement du prêt.

Les mensualités versées ensuite ne déplacent pas les parts

Si A règle seul les échéances pendant deux ans parce que B est au chômage, sa quote-part ne passe pas de 60 % à 70 % ou 80 %. Les droits restent ceux de l’acte. Ces versements peuvent donner lieu à des comptes entre les deux au moment du partage, mais leur traitement est discuté, surtout lorsqu’ils relèvent des dépenses de la vie commune. L’article 815-13 du Code civil tient compte des dépenses de conservation ou d’amélioration qu’un indivisaire a payées sur ses deniers personnels ; il ne dit pas que le remboursement d’un prêt en relève dans tous les cas. Il faut donc conserver les justificatifs de paiement, et régler dès l’origine le sort des contributions exceptionnelles.

Séparation : ce que devient le prêt

Le prêt signé à deux comporte en général une clause de solidarité : la banque peut réclamer à chacun la totalité de la dette, quelle que soit sa quote-part dans le logement. Cette solidarité résulte du contrat, non du statut, et elle ne dépend pas d’être marié, pacsé ou concubin. Service-Public le rappelle : la séparation ne met fin ni au contrat de prêt ni à la garantie de chaque coemprunteur.

Le même site décrit trois issues : rembourser le prêt par anticipation (en vendant le logement, par exemple), demander à la banque la désolidarisation de l’un des coemprunteurs, ou lui proposer de remplacer l’un des deux par un nouveau garant ou une garantie supplémentaire (hypothèque, caution). Les deux dernières dépendent de l’accord de la banque.

Vendre le logement

Pour la banque, la vente permet généralement de solder le financement. Le prix rembourse le capital restant dû et le solde se partage selon les droits de propriété et les comptes entre acquéreurs. Sans accord entre eux, l’un peut demander le partage en justice (article 815 du Code civil), ce qui conduit souvent à la vente du bien ou à son rachat par l’un des deux, selon l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de la Loire-Atlantique. La loi du 7 avril 2026 a étendu le partage judiciaire à la liquidation des intérêts patrimoniaux des concubins et des partenaires de PACS, et le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul l’acte de vente d’un bien indivis (article 815-6).

Reprenons l’achat de 300 000 €, détenu à 60/40, avec un prêt que chacun supporte pour moitié. Quelques années plus tard, le logement vaut 320 000 € et il reste 200 000 € de capital dû. Si les deux vendent et supportent le solde du prêt à parts égales, comme convenu, le calcul simplifié donne :

Ces montants supposent qu’aucune autre créance n’existe entre les acquéreurs et ne tiennent compte ni des frais de vente ni de la fiscalité éventuelle. Si les 120 000 € restants (320 000 € moins 200 000 €) étaient répartis selon les quotes-parts, A recevrait 72 000 € et B 48 000 €, au lieu de 92 000 € et 28 000 € : les quotes-parts de propriété et la contribution définitive à la dette sont deux données distinctes.

Racheter la part de l’autre

Si A veut garder le logement, il reprend seul les 200 000 € de capital et verse 28 000 € à B (on parle de soulte : la somme qui équilibre le partage), soit 228 000 € à financer si tout est refinancé. S’y ajoutent les frais de notaire et le droit de partage, que le rachat d’une part entre concubins rend exigible au taux de 2,5 % de l’actif net partagé, soit 3 000 € ici (120 000 € × 2,5 %). Un taux réduit existe pour certaines séparations, dont la rupture d’un PACS, sous conditions.

La banque recalcule la capacité d’emprunt de A seul : ses revenus, ses charges, son patrimoine. Elle peut accepter un nouveau prêt ou modifier le prêt existant, rien ne l’y oblige. Tant qu’elle n’a pas expressément libéré B, celui-ci reste engagé, même si les deux anciens partenaires sont d’accord. Le blocage vient souvent de là : à deux, le dossier passait ; seul, aucun des deux n’a les revenus pour le porter.

La convention d’indivision

Établie avec un notaire, elle fixe les règles de gestion, l’occupation du logement et les modalités de sortie (articles 1873-1 et suivants du Code civil). Sa durée est déterminée (cinq ans au plus, renouvelable) ou indéterminée, et seule la première empêche de demander le partage pendant son cours, sauf justes motifs. Avec une convention à durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment, pourvu que ce ne soit ni de mauvaise foi ni à contretemps. Le principe reste celui de l’article 815 : nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision.

Une convention bien rédigée limite les conflits. Elle ne peut pas obliger la banque à désolidariser un emprunteur.

Acheter par une SCI

Le logement appartient à la société, et les deux acquéreurs détiennent des parts sociales, réparties selon leurs apports et les statuts. Ceux-ci organisent la gestion, la prise de décision, la cession des parts et certaines règles de transmission. Ce cadre a un sens quand le projet s’inscrit dans la durée, quand une transmission familiale se prépare ou quand le couple gère plusieurs biens. Il a un prix : formalités de constitution, frais, comptabilité, et un régime fiscal qui dépend de l’usage du logement (une location meublée, par exemple, peut changer sensiblement l’imposition de la société). Pour deux personnes qui achètent leur résidence principale, il faut un besoin précis pour justifier tout cela, et des statuts mal adaptés peuvent rendre certaines décisions plus difficiles.

Dette de la SCI et responsabilité des associés

Quand la SCI emprunte, c’est elle le débiteur, mais ses associés ne bénéficient pas de la responsabilité limitée des sociétés commerciales. Selon l’article 1857 du Code civil, ils répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, et l’article 1858 impose au créancier de poursuivre d’abord la société, sans succès, avant de se retourner contre eux. À ce régime légal peut s’ajouter un engagement personnel : la banque peut exiger que les associés se portent cautions solidaires, ce qui les engage bien au-delà de leur seule qualité d’associé.

La banque regarde donc les revenus des associés, la valeur du bien, les garanties offertes et la capacité de la société à tenir ses échéances. Une SCI ne fait pas disparaître la dette de l’analyse bancaire.

Ce que dit le HCSF des prêts aux SCI

La FAQ officielle du HCSF (version du 29 janvier 2024, questions 29 à 32) précise que la décision s’applique aux prêts consentis aux SCI. Pour un prêt à une SCI, il n’est généralement pas possible de calculer un taux d’effort, et le prêt entre donc a priori dans les exceptions couvertes par la marge de flexibilité des banques (20 % de leur production trimestrielle). Si les conditions permettent d’analyser le prêt par transparence, c’est-à-dire en regardant à travers la société vers ses associés, comme un prêt aux associés coemprunteurs, le taux d’effort s’apprécie comme pour des coemprunteurs. Un crédit à une SCI peut aussi être regardé comme finançant une résidence principale dès lors que le logement est celle d’au moins un associé, quelle que soit sa participation au capital. Au-delà de ce cadre, chaque banque fixe sa propre politique sur les SCI.

Séparation et statuts

L’associé qui souhaite quitter la SCI peut envisager de céder ses parts. L’article 1861 du Code civil soumet la cession à l’agrément de tous les associés, et les statuts peuvent prévoir une autre règle, une majorité par exemple. Le prix dépend de la valeur du logement, du capital restant dû, des autres dettes et des comptes courants d’associés.

Le crédit se traite à part : une caution personnelle signée par l’associé sortant ne tombe pas nécessairement avec la cession de ses parts, et il faut obtenir de la banque une mainlevée. Sur ce point, la SCI n’est pas plus simple que l’indivision.

Une clause de tontine dans les statuts

Des concubins constituent parfois une SCI à deux dont les statuts contiennent une clause de tontine portant sur toutes les parts : le survivant est réputé seul propriétaire de la société depuis l’origine. Par un arrêt du 9 avril 2026, publié au Bulletin (pourvoi n° 25-12.992), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’une telle clause, lorsqu’elle porte sur l’ensemble des parts, est contraire à l’article 1832 du Code civil, qui exige que la société soit instituée par deux personnes au moins, et entraîne la nullité de la société elle-même, non de la seule clause. L’affaire concernait deux concubins qui avaient constitué une SCI à parts égales. Des statuts de ce type doivent être examinés par le notaire avant la constitution de la société.

La tontine, ou clause d’accroissement

La clause de tontine écarte le régime de l’indivision. Les acquéreurs conviennent que le survivant sera réputé propriétaire du logement depuis l’origine, ce qui revient à dire que le prédécédé n’a jamais été propriétaire. Au premier décès, le survivant est donc seul propriétaire, et le bien ne passe pas par la succession du défunt. Pour celui qui reste, la protection est forte.

Elle suppose un double aléa : vital (chacun doit avoir des chances de survie comparables) et économique (chacun peut gagner ou perdre). Si l’aléa disparaît, par exemple parce que l’un des acquéreurs est très âgé ou gravement malade, la clause peut être requalifiée en donation déguisée. Un déséquilibre important des apports peut conduire à la même requalification. La validité se vérifie donc avant la signature.

Tontine : séparation et unanimité

Du vivant des deux acquéreurs, la règle de l’article 815 du Code civil (nul n’est tenu de rester dans l’indivision) ne joue pas : l’un ne peut pas imposer le partage à l’autre. Les notaires de France précisent qu’il faut l’unanimité pour agir, y compris pour vendre, et qu’il faut mettre fin à la clause si l’un des deux doit pouvoir racheter l’ensemble. Un couple qui se sépare sans accord peut donc rester bloqué longtemps. La clause a été conçue pour le décès ; elle n’offre rien à deux personnes qui veulent rompre et récupérer leur argent. Quand l’essentiel du patrimoine du couple est sa résidence principale, la contrainte est lourde.

Fiscalité de la tontine entre concubins

Au regard du droit civil, le survivant a toujours été propriétaire. Le fisc ne raisonne pas ainsi : selon l’article 754 A du Code général des impôts, les biens recueillis en vertu d’une clause d’accroissement sont réputés transmis à titre gratuit au survivant. Entre concubins, sans lien de parenté, le taux est de 60 %. Le texte prévoit une exception pour l’habitation principale commune à deux acquéreurs lorsque sa valeur globale est inférieure à 76 000 € : la règle de la transmission à titre gratuit ne s’applique alors pas, sauf si le bénéficiaire opte pour les droits de mutation par décès. Un seuil de cet ordre ne couvre presque aucun achat immobilier courant.

Pour des partenaires pacsés, la transmission au survivant est exonérée de droits de succession, ce qui change l’analyse fiscale ; le montage doit néanmoins être examiné au regard des conditions de validité de la tontine. Et la tontine ne fait pas disparaître le crédit : au décès, le remboursement et l’éventuelle intervention de l’assurance emprunteur dépendent des contrats souscrits.

PACS ou concubinage : deux situations différentes

L’absence de mariage recouvre deux régimes distincts.

Les concubins n’ont aucun droit successoral l’un envers l’autre. Au décès, la part du défunt dans un logement indivis revient à ses héritiers, sauf dispositions particulières. Un testament peut avantager le survivant dans la limite des droits des héritiers réservataires (les enfants du défunt, pour l’essentiel), mais entre concubins la transmission est taxée à 60 %.

Les partenaires de PACS ne sont pas non plus héritiers l’un de l’autre : sans testament, rien ne revient au survivant. La différence tient à la fiscalité, puisque les biens reçus par testament sont exonérés de droits de succession, et à une protection temporaire du logement : pendant l’année qui suit le décès, le survivant peut rester dans le logement qui constituait la résidence principale du couple (article 515-6 du Code civil). Selon Service-Public, chaque partenaire propriétaire peut toutefois priver l’autre de ce droit par testament.

Le régime des biens choisi dans le PACS

Depuis le 1er janvier 2007, le PACS repose par défaut sur la séparation des patrimoines (article 515-5 du Code civil) : les partenaires peuvent acheter ensemble et fixer leurs quotes-parts dans l’acte. Ils peuvent aussi opter pour l’indivision des acquêts (les biens acquis pendant le PACS). Les biens acquis après l’enregistrement de cette option sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l’un contre l’autre au titre d’une contribution inégale (article 515-5-1). Des exceptions existent (article 515-5-2) : restent propres, notamment, les biens ou portions de biens acquis avec des deniers antérieurs à la convention ou reçus par donation ou succession, à condition de le justifier.

Avec les chiffres de notre exemple, ce régime peut donc aboutir à un 50/50 sans recours sur l’écart, ou au contraire préserver l’apport de 60 000 € de A s’il entre dans l’une de ces exceptions. C’est la convention de PACS qu’il faut relire avant de choisir entre indivision, SCI et tontine.

Assurance emprunteur et décès de l’un des acquéreurs

À deux, l’assurance se répartit par quotités (la part du capital couverte sur chaque tête). Deux emprunteurs assurés chacun à 50 % (100 % au total) : au décès de l’un, l’assurance rembourse, sous réserve des garanties et exclusions du contrat, la moitié du capital restant dû, et le survivant assume l’autre moitié. À 100 % sur chaque tête (quotité totale de 200 %), le décès de l’un permet en principe le remboursement intégral du capital restant dû, lorsque la garantie joue. La seconde formule coûte plus cher en cotisations ; l’écart se juge à ce que le survivant serait en mesure de payer seul.

L’assurance règle la dette, pas la propriété. En indivision, si le défunt détenait 50 % du logement, ses héritiers conservent leurs droits sur cette quote-part, même si l’assurance a soldé le prêt. Le survivant se retrouve avec un logement sans dette bancaire, dont une partie appartient désormais aux héritiers du défunt.

Les trois montages côte à côte

Ce que la banque regarde avant de prêter

Pour les prêts qui entrent dans le champ de la décision du HCSF, le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 %, assurance comprise, et la durée est en principe limitée à vingt-cinq ans (vingt-sept en cas de différé d’amortissement, c’est-à-dire de début de prêt sans remboursement du capital, dans les cas prévus), sous réserve de la marge de flexibilité de chaque banque, plafonnée à 20 % de sa production trimestrielle. Le revenu retenu est la somme des revenus nets avant impôt des coemprunteurs, et tous leurs crédits en cours entrent dans le calcul, quelle que soit la banque qui les a accordés.

Un déséquilibre entre les deux emprunteurs, par exemple un apport venant d’un seul et des revenus nettement plus faibles ou plus irréguliers chez l’autre, peut aussi entrer dans l’analyse. Un montage juridique ne compense pas une capacité de remboursement insuffisante, et un couple qui dispose de deux revenus solides et d’un apport conséquent n’est pas nécessairement avantagé, auprès de la banque, par la constitution d’une SCI.

Prévoir la sortie avant l’achat

Un acquéreur peut perdre l’usage du logement sans être libéré du crédit, un autre n’avoir que sa quote-part de l’acte alors qu’il a financé davantage, le survivant se retrouver face aux héritiers du défunt alors que l’assurance a soldé le prêt. Chacun de ces cas se prévoit dans l’acte d’achat ou dans une convention signée chez le notaire. Faute d’accord au moment de la séparation, il reste le partage judiciaire, qui aboutit souvent à la vente du bien ou à son rachat par l’un des deux.

Questions fréquentes

Peut-on acheter à deux si un seul des acquéreurs emprunte ?

Oui, sous réserve de l’accord du prêteur et d’un montage juridiquement cohérent. La banque examine les garanties qu’elle peut obtenir sur le bien et les engagements nécessaires de l’autre propriétaire. Le fait qu’un seul emprunte ne détermine pas les quotes-parts de propriété.

La banque impose-t-elle un montage juridique aux couples non mariés ?

En principe, non. Elle étudie les revenus, les charges, l’apport et les garanties, et le mode de propriété se choisit avec le notaire. Une banque peut en revanche avoir sa propre politique pour les prêts aux SCI.

Que se passe-t-il si l’un des deux cesse de payer ?

Si le prêt prévoit la solidarité, la banque peut réclamer les mensualités à chacun des coemprunteurs (Service-Public). Ce que chacun doit ensuite à l’autre se règle entre eux, selon leurs accords.

Peut-on passer de l’indivision à une SCI après l’achat ?

Une restructuration est envisageable, notamment par apport du bien à une SCI, mais elle entraîne des formalités, des conséquences fiscales et un traitement particulier du financement existant. L’accord du prêteur peut être nécessaire : ce n’est pas une simple modification administrative.

Liens internes recommandés

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Sources

• Haut Conseil de stabilité financière, Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers, décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée par les décisions des 29 juin et 18 décembre 2023 (taux d’effort de 35 %, maturité de 25 ans, marge de flexibilité de 20 %) : présentation de la réglementation HCSF.
• Haut Conseil de stabilité financière, FAQ relative aux conditions d’octroi des crédits immobiliers, version du 29 janvier 2024, questions 11 à 13, 24 et 29 à 32 : FAQ officielle du HCSF.
• Légifrance, Code civil, articles 815 à 815-18, règles de l’indivision, partage et dépenses engagées par un indivisaire : Code civil, indivision.
• Légifrance, Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, JORF du 8 avril 2026, en vigueur le 9 avril 2026 : texte de la loi. Commentaire : Defrénois, 21 mai 2026, Sortie d’indivision et vacance successorale : la loi a été publiée !.
• Légifrance, Code civil, articles 1873-1 à 1873-18, conventions relatives à l’exercice des droits indivis : conventions d’indivision. Sur l’effet de la durée de la convention : Congrès des notaires de France, 121e congrès (2025), Sursis au partage.
• Légifrance, Code civil, articles 1857 et 1858, responsabilité des associés des sociétés civiles envers les créanciers : article 1857 ; article 1858.
• Légifrance, Code civil, article 1861, agrément et cession des parts sociales : article 1861.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 avril 2026, n° 25-12.992, publié au Bulletin (clause de tontine portant sur l’ensemble des parts d’une SCI). Commentaires : Gazette du Palais, 2026, n° 14, Clause statutaire de tontine : nullité de la SCI ; Actu-Juridique, Tontine et SCI sont-elles compatibles ?.
• Légifrance, Code civil, articles 515-5, 515-5-1, 515-5-2 et 515-6, régimes patrimoniaux du PACS et droits du partenaire survivant : dispositions relatives au PACS.
• Légifrance, Code général des impôts, article 754 A, régime fiscal de la clause d’accroissement ou tontine : article 754 A. Sur le texte de l’exception et l’aléa : Actu-Juridique, Clause de tontine : à manier avec précaution. Crédit immobilier à deux sans être mariés : pièges et solutions
• BOFiP-Impôts, commentaire de l’article 746 du CGI, droit de partage (taux normal de 2,5 %, assis sur l’actif net partagé) : BOFiP.
• Service-Public.fr, Garantie co-emprunteur : que faire en cas de divorce ou de séparation du couple ?, vérifié le 27 août 2025 : fiche officielle.
• Service-Public.fr, Quelles sont les règles pour hériter ?, vérifié le 16 juin 2026 : fiche sur les droits successoraux.
• Service-Public.fr, Décès du partenaire de Pacs : quelles sont les règles de succession ? : fiche officielle.
• Direction générale des Finances publiques, Comment dois-je calculer les droits de succession ?, barèmes, abattements et exonérations : impots.gouv.fr.
• ADIL de la Loire-Atlantique (réseau ANIL), Nous souhaitons acheter un logement en couple, mais nous ne sommes ni mariés, ni pacsés. Que devons-nous savoir ?, Info Semaine du 26 juin 2026 : page de l’ADIL 44.
• Notaires de France, L’achat immobilier en tontine ou pacte tontinier, 21 avril 2020 : Notaires de France.
• Notaires du Grand Paris, fiche sur la propriété des biens achetés à deux (concubins, partenaires pacsés), régime par défaut du PACS depuis le 1er janvier 2007 : fiche des notaires.