Acheter un logement déjà loué : comment les banques analysent-elles le risque ?

Par Thierry Jover · Publié le 18 octobre 2026

Acheter un appartement dont le locataire est déjà en place présente un avantage immédiat : les loyers sont perçus dès l'acquisition, sans recherche de locataire ni période de commercialisation, et l'acquéreur peut vérifier l'historique de paiement avant de signer.

Le prix peut aussi être inférieur à celui d'un logement vendu libre. Le vendeur s'adresse à un marché plus étroit, composé surtout d'investisseurs, puisque l'acquéreur ne pourra pas occuper les lieux tout de suite.

L'existence d'un locataire ne suffit pourtant pas à rassurer la banque sur les revenus qu'elle retiendra dans son calcul. Elle examine aussi la solvabilité de l'emprunteur, les clauses du bail et la valeur du bien qui servira éventuellement de garantie. Un appartement occupé depuis dix ans par un locataire qui paie sans retard n'a pas le même profil de risque qu'un logement dont les loyers sont contestés, même si les deux affichent le même rendement brut.

L'acquéreur reprend le bien avec son contrat de location, c'est-à-dire les droits et les obligations du bailleur.

La décote d'un logement occupé

Un appartement estimé à 220 000 € libre de toute occupation peut être proposé à 200 000 € avec un locataire en place, soit une décote d'un peu plus de 9 %. Ce chiffre n'est qu'une illustration, la décote réelle variant d'un bien à l'autre.

L'écart dépend de la durée restant à courir sur le bail, du montant du loyer, de la situation du locataire et de la possibilité de récupérer le logement un jour. La demande locale joue aussi : certains appartements se vendent presque uniquement à des investisseurs, pour lesquels une occupation régulière constitue un atout.

Un loyer nettement inférieur à celui du marché justifie une décote plus forte, car l'acquéreur ne pourra pas toujours le relever rapidement. En zone tendue, l'évolution du loyer lors d'une relocation ou d'un renouvellement de bail est encadrée, par un dispositif reconduit jusqu'au 31 juillet 2027. Certaines communes de zone tendue, comme Paris, Bordeaux ou Montpellier, fixent en plus des loyers de référence. Le bail se poursuit après la vente, avec ses conditions de révision et les protections prévues par la loi.

La valeur du bien comme garantie

Le prix de vente n'est pas toujours la valeur que la banque retient pour apprécier sa garantie. Selon sa politique de risque et la sûreté demandée, elle peut s'intéresser à la valeur vénale du logement dans son état d'occupation, voire demander une évaluation. Une garantie réelle sur un appartement occupé n'offre pas les mêmes perspectives de réalisation que sur un appartement libre.

Les pratiques varient d'un établissement à l'autre : certaines banques fondent leur décision surtout sur la solvabilité de l'emprunteur et la quotité de financement, d'autres donnent plus de poids à la liquidité du bien, et toutes n'appliquent pas une décote supplémentaire aux biens loués.

Le bail en cours après l'achat

La vente ne met pas fin au bail. L'acquéreur devient le nouveau bailleur, et le locataire garde son logement, son loyer et les conditions de son contrat. Le nouveau propriétaire reprend l'entretien du logement, l'obligation de le louer décent et, à la fin de la location, la restitution du dépôt de garantie.

Le type de bail détermine les durées applicables. Pour une location vide constituant la résidence principale du locataire, le bail dure trois ans lorsque le bailleur est une personne physique. Pour une location meublée classique, la durée est en général d'un an. Des règles particulières s'appliquent notamment aux locations étudiantes, aux baux mobilité et à certains bailleurs personnes morales.

L'arrivée de l'échéance ne donne pas pour autant le droit de reprendre le logement.

Les délais de congé après l'achat d'un logement loué vide

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des délais particuliers lorsqu'un propriétaire achète un logement déjà occupé.

Pour donner congé afin de vendre, l'acquéreur doit attendre l'échéance de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement lorsque le bail en cours expire moins de trois ans après son achat.

Pour reprendre le logement et l'habiter, le congé peut être délivré pour l'échéance du bail lorsque celui-ci expire moins de deux ans après l'achat, mais il ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la signature de l'acte authentique.

Le préavis ordinaire reste de six mois pour un congé délivré par le bailleur dans une location vide. Les locations meublées relèvent d'autres dispositions, avec un préavis de trois mois pour le bailleur.

Un investisseur qui compte revendre le logement libre à court terme doit intégrer ces délais dès l'achat.

Quand le locataire bénéficie d'une protection particulière

Certains locataires bénéficient d'une protection contre le congé, ce qui rend la durée d'occupation difficile à prévoir.

La loi protège notamment les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds réglementaires. Le bailleur ne peut en principe pas leur donner congé sans leur proposer un logement adapté à leurs besoins et à leurs possibilités. La protection peut aussi s'appliquer à un locataire qui a à sa charge une personne âgée remplissant les conditions légales.

Des exceptions existent lorsque le propriétaire a lui-même plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures aux plafonds prévus. L'âge seul ne permet pas de savoir si un locataire est protégé : il faut vérifier les ressources, la composition du foyer et la situation du bailleur. Certains anciens baux, notamment ceux qui relèvent encore de la loi de 1948, demandent une analyse juridique spécifique.

Un locataire protégé n'interdit pas la vente du logement occupé. Il complique en revanche une reprise ou une revente libre. Si la banque doit un jour faire réaliser sa garantie, elle pourrait se retrouver avec un bien difficile à vendre libre. Cette contrainte peut peser sur son appréciation de la valeur du logement.

Les loyers dans le calcul du taux d'endettement

La décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021 encadre ce calcul. Sa foire aux questions, rédigée par le secrétariat du HCSF et sans portée normative, en précise l'application (question 17). Les revenus fonciers, y compris les loyers futurs du logement financé, sont retenus pour leur montant brut, avant abattements fiscaux et avant charges, intérêts d'emprunt et assurance emprunteur compris. Les banques doivent appliquer à ces loyers une décote qui reflète le risque locatif. La FAQ ne la chiffre pas.

Une banque peut par exemple ne retenir que 70 % d'un loyer de 850 €, soit 595 € par mois. Ce pourcentage sert d'illustration : chaque établissement fixe le sien.

Avec un logement déjà loué, la banque dispose du bail et peut vérifier les loyers effectivement encaissés. Pour un logement vacant, elle doit s'appuyer sur une estimation de loyer futur qui reste à confirmer. L'historique du locataire rend le dossier plus lisible, sans écarter le risque d'impayés, de vacance ultérieure ou de dépenses imprévues.

Le calcul différentiel et le taux d'effort HCSF

Avant 2022, certains établissements recouraient à un calcul différentiel : les loyers retenus étaient déduits des mensualités du financement locatif, et seul le solde entrait dans l'endettement. La décision du HCSF s'applique aux crédits dont le premier décaissement intervient à partir du 1er janvier 2022, et sa FAQ exclut ce calcul. Les mensualités de crédit figurent en totalité au numérateur du taux d'effort, et les loyers retenus après décote s'ajoutent aux revenus, au dénominateur. La réponse ministérielle du 28 avril 2026 le confirme.

Exemple : un ménage dispose de 3 600 € de revenus nets avant impôt par mois, hors loyers, et rembourse déjà 350 € de crédits. Il achète un logement loué 850 € par mois et emprunte 170 000 € sur vingt ans, à un taux fixe de 3,50 %, avec une assurance supposée de 0,30 % du capital initial par an. La nouvelle mensualité s'élève à environ 1 028 €, assurance comprise.

Si la banque retient 70 % du loyer, le taux d'effort se calcule comme suit :

Le dossier respecte ici le plafond de principe de 35 %, ce qui ne garantit pas l'accord de la banque : d'autres critères peuvent entrer dans sa décision (question 36 de la FAQ). Si les loyers étaient entièrement écartés du calcul, le taux d'effort atteindrait environ 38,3 %. La façon dont la banque apprécie les loyers peut modifier la décision de financement.

Le HCSF prévoit une marge de flexibilité : chaque banque peut accorder des crédits non conformes dans la limite de 20 % de sa production trimestrielle. Au sein de cette marge, les crédits non conformes destinés à autre chose qu'une résidence principale, l'investissement locatif par exemple, ne peuvent pas dépasser 6 % de la production trimestrielle (question 27). Cette marge n'ouvre aucun droit individuel à dépasser 35 %.

Rendement brut, rendement net et trésorerie

Le vendeur met généralement en avant le rendement brut. Deux appartements affichant le même rendement peuvent laisser à leurs propriétaires des revenus très différents. La taxe foncière, les charges de copropriété et les travaux suffisent parfois à expliquer l'écart.

Reprenons un appartement acheté 200 000 € et loué 850 € par mois hors charges. Dans notre hypothèse, il faut y ajouter 16 000 € de frais d'acquisition et 12 000 € de travaux, ce qui porte le coût global à 228 000 €. Les loyers annuels théoriques représentent 10 200 €, soit un rendement brut de 4,47 % du coût total (5,10 % rapporté au seul prix de vente).

Sur une année, le compte d'exploitation du bailleur est le suivant :

Le rendement net de charges ressort à 2,72 % (6 195 € / 228 000 €).

Cet exemple est illustratif et ne représente pas une moyenne de marché : les montants varient selon la copropriété, l'état du logement, la fiscalité locale et le mode de gestion. Les 12 000 € de travaux figurent déjà dans le coût global et ne sont pas déduits une seconde fois des revenus. Les provisions pour vacance et pour entretien sont des hypothèses de gestion, qui ne correspondent pas forcément à des dépenses décaissées chaque année.

Reste l'équilibre de trésorerie une fois la mensualité du prêt payée. Avec les 170 000 € empruntés dans l'exemple précédent, la mensualité est d'environ 1 028 €, alors que le revenu locatif net de charges s'établit à 516 € par mois en moyenne. L'investisseur doit apporter environ 512 € par mois, avant impôt sur les revenus locatifs.

Un dossier peut respecter le plafond de 35 % et exiger malgré tout cet effort de trésorerie. Une partie de la mensualité rembourse du capital et accroît progressivement le patrimoine net de l'emprunteur : un flux de trésorerie négatif n'implique pas une opération déficitaire sur le plan patrimonial. Les 512 € doivent toutefois pouvoir être financés chaque mois.

Le régime fiscal (location nue ou meublée, micro-régime ou régime réel lorsque les conditions sont réunies) modifie encore le résultat après impôt. Le rendement net de charges calculé ici s'entend avant impôt.

Copropriété, travaux et DPE

Sur un logement occupé, certaines dépenses sont difficiles à chiffrer avant l'achat. Les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété peuvent annoncer des travaux de toiture, de façade ou de chauffage collectif. Un immeuble dont les charges courantes paraissent raisonnables peut appeler des fonds importants dans les années qui suivent.

En France métropolitaine, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus au critère de décence énergétique pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de cette date. Le calendrier prévoit d'étendre la règle aux logements classés F en 2028, puis E en 2034.

Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale, prévoit d'assouplir cette règle pour certains logements classés F et G, sous condition de travaux. Il n'est pas promulgué à la date de cet article : le calendrier ci-dessus reste le droit applicable.

Pour un bail en cours, la règle s'applique à compter de sa prochaine reconduction tacite ou de son prochain renouvellement. Un locataire déjà installé n'est pas obligé de partir. Si le logement n'est plus décent, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux, et le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation.

En métropole, la révision annuelle du loyer est interdite pour un logement classé F ou G lorsque le bail est signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022.

Un appartement acheté moins cher parce qu'il demande une rénovation énergétique peut se révéler moins intéressant qu'il n'y paraissait. Le propriétaire supporte les travaux, avec des difficultés d'organisation supplémentaires quand le logement est occupé.

Côté banque, le financement doit tenir compte du coût réel du projet, de l'apport disponible et des risques de trésorerie. Chaque établissement applique ses propres procédures de contrôle.

Les documents à réunir avant l'achat

Un bail signé et une annonce ne suffisent pas pour juger un investissement locatif. Avant de présenter le dossier à la banque, il faut réunir le contrat de location et ses avenants, la date d'échéance, le montant exact du loyer hors charges, les modalités de révision et les justificatifs d'encaissement des loyers. Il faut aussi examiner les impayés éventuels, les procédures engagées et les contestations, ainsi que le dépôt de garantie, dont le transfert se vérifie avec le notaire.

Pour un appartement en copropriété, les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le montant des charges non récupérables, les travaux votés et ceux envisagés donnent une idée des dépenses à venir. Le DPE et les autres diagnostics renseignent sur l'état du logement.

Au-delà des chiffres, la situation locative se juge sur l'ancienneté du locataire, le régime du bail, une éventuelle protection légale, la réglementation locale et les perspectives réalistes de relocation. Une banque ne demandera pas forcément toutes ces pièces, mais l'investisseur a intérêt à les examiner lui-même.

Acheter un logement loué pour l'habiter ensuite

Lorsque l'acquéreur envisage d'en faire sa résidence principale, l'analyse change. La banque tient compte de la période pendant laquelle le logement restera loué, de la situation actuelle de l'emprunteur et des charges qu'il supportera avant de pouvoir s'y installer.

Un ménage actuellement locataire peut devoir payer à la fois son propre loyer et les mensualités du nouveau prêt, les loyers perçus sur le bien acheté n'en couvrant qu'une partie.

Le départ du locataire ne peut pas être tenu pour acquis au motif que le bail approche de son terme : il faut vérifier les règles de congé, les délais propres à l'acquisition et les protections éventuelles. Le projet doit rester finançable dans les conditions réellement prévues, y compris si le logement n'est pas libéré rapidement.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

Acheter un logement occupé est une opération cohérente lorsque le bail est clair et que les loyers sont encaissés régulièrement. Le prix doit alors refléter les contraintes d'occupation, et les charges à venir ne doivent pas absorber l'essentiel du loyer.

Une décote de 9 % peut paraître intéressante au moment de l'achat. Elle l'est beaucoup moins si le loyer reste durablement inférieur au marché ou si la copropriété vote des travaux coûteux. La banque vérifie d'abord que l'emprunteur pourra rembourser son crédit.

Questions fréquentes

Oui. Le locataire garde son bail aux mêmes conditions. Il n'a en général pas de droit de préemption lors de la vente, sauf dans certaines situations, par exemple lors des premières ventes par lots après division de l'immeuble. Le congé pour vendre délivré par le bailleur d'une location vide suit une règle distincte : il vaut en principe offre de vente au locataire.

Elle le peut si la solvabilité de l'emprunteur, les garanties, l'apport et sa politique de risque le permettent. La réglementation du HCSF n'impose aucun rendement locatif net minimal.

Non. À la fin du bail, c'est le nouveau propriétaire qui restitue le dépôt de garantie au locataire, puisque la vente ne met pas fin aux droits de celui-ci. Le sort de la somme entre vendeur et acquéreur doit être réglé lors de la vente.

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